理事、学术委员会动态
当前位置:首页>理事会和学术委员会>理事、学术委员会动态
【华科论道】香港交易所董事总经理巴曙松:房地产市场继续上升的空间不大|精彩回顾
来源:本站     发布时间:2020-09-30

     9月28日,由华中科技大学校友总会指导、华中科技大学北京校友会联合深圳校友会举办的“华科论道”第十四期线上校友对话活动圆满结束。香港交易所董事总经理、首席中国经济学家巴曙松校友作为本期嘉宾,进行了以《双循环政策导向下中国城镇化的新特征与房地产市场的新趋势》为主题的分享。

 

       巴曙松主要谈及了中国房地产市场的历史进程、城镇化的现状和趋势、人口流动和房地产需求的变化趋势等话题。

       分享一开始,巴曙松就点出中美两国宏观政策与经济运行的区别——美国的资本市场与居民、企业的关联度非常高,股票市场的波动直接影响美国居民的资产负债表,资本市场可以说是美国经济的晴雨表。
 
       相比之下,中国的经济总量庞大,资本市场规模有限,真正与居民生活关联度高的,其实是房地产市场。房地产市场在当下可以作为中国经济运行的晴雨表。
 
       巴曙松表示,不能仅仅就房地产市场来谈房地产市场,它的前后项关联非常多,可以说是整个中国工业化、城镇化进程的一个重要组成部分。他介绍,近四十年来,中国城市人口增长极快,增加了超过六亿人口。
 

 

       巴曙松以三次房改为出发点,回顾了中国房地产市场的历史进程。第一次房改,住房投资权的下放引发了一波投资的浪潮。1978至1998年的20年里,新增了46亿平方米的住宅,初步改善了居民的住房条件。

 

       1998年,中国迎来了第二次房改,全面取消福利分房,住房走向市场化。住房市场化迅速提升了中国居民住宅投资在GDP中的比重。

 

       第三个阶段的房改可以归纳为2009年到近两年,巴曙松将其定义为吸收流动性的金融化阶段——房地产市场作为一个吸收货币的池子,为中国十年内没有出现大规模通胀发挥了重要作用。同时,中国居民杠杆率大幅度上升。

 

       巴曙松表示,中国房改建设已取得了巨大成就,城镇住房存量超过了两亿套。人均住房面积也有明显提升,包括北上广深这样的一线城市。

       但他同时指出,问题也很突出:核心城市房价过高。北京房价指数涨幅和房价收入比,已远远高于伦敦、东京、纽约这样的大都市。年轻人买房压力极大。

 

       巴曙松称,房地产对金融体系的稳定非常重要。“如果房价真的大幅度回落,回落到了密集加杠杆购买时期的水平,那么银行的资产质量压力会非常大”。

 

       目前中国的城镇化率接近60%,刚刚超过世界平均水平,尚处于快速发展的后期。各个城市之间的差异非常大,不同地区梯度明显。通过国际上的方法预测,未来十年,中国还处于城市化快速增长的阶段,但速度会相对减弱。

 

       与此同时,人口会相应增长两亿左右,还会带来房地产市场的需求,人口流动会发生变化。但是,巴曙松指出,城市化水平高并不一定意味着国家富裕,典型的例子是拉美的城市化模式。

 

       巴曙松把人口流动方向划分为三个阶段。2000年到2010年,基本往东南沿海集中。2010年到2018年,一部分人群开始回流。2018年到2030年,会是几个典型的城市群发展路径。“未来人口流动格局的区域分化会非常明显”,他说道。

 

       相比于其他国家尤其是发达国家来讲,中国的城市数量不少,但大城市规模不够。未来一个重要发展趋势是,小城市规模保持平稳,大城市持续成长,形成城市群的格局。

 

       针对这样的发展模式,国内曾有过激烈的争论。他介绍,一部分专家认为为了避免交通及污染等大城市病,应当分散开来,支持小城镇的发展。另一部分专家认为,要重点发展大都市圈,享受大城市发展过程中的就业、创新等方面的红利。

 

       近几年来,虽然很多人因为过高的生活成本称要逃离北上广,但大城市里有更好的公共资源、更多的发展机会、更聚集的产业,所以,大城市的人口聚集程度还是在稳步上升的。

 

       巴曙松介绍了目前的趋势:二手房市场在发展,年轻人的换房需求在增加。“房地产调控政策要适应不同阶段的房地产需求,降低房地产流动的成本,培育一个有深度的房地产市场,这才是关键。”他表示。

       同时,租赁需求正在上升,但目前来讲数量还不多。一个原因是,为租赁者提供的利益保护配套还需改进。

 

       他指出,租赁在发达国家的住房结构里占很重要的地位,在中国,现在相对较低。如何通过租赁来解决流动人口的住房问题,下一步会成为城市管理者和房地产行业所必须重视的课题。
 

       对于开发商而言,近期的“三条红线”政策影响较大。一是房企剔除预收款之后资产负债率不能大于70%,净负债率不能大于100%,现金短债比不得大于1。这背后是要打破房地产行业传统的高杠杆、高周转推动房价不断正循环增长的模式,传统的扩张模式已经不再适用。

 

       巴曙松指出,目前房地产开发商的行业集中度正在不断提高,TOP100开发商的占有量超过80%。从2009年到2019年,行业的高速增长期已接近尾声,地价上涨,开发商利润下降,融资成本差异很大。

 

       发达国家如美国、日本,房地产行业中住宅方面的业务只占很小一部分,中国的开发商在住房供应平衡后还会有开发需求,但需要拓展业务的多元化,转向运营、管理、租赁等。

       通过对最近人口流动、房价等方面变化的观察,大城市群已经有形成的迹象。“目前需要做的是引导城市群的发展,需要居住、公共服务、交通、基础设施等方面的配合”,他说道。

 

       “总体来说,中国的城市圈处于发展期,人口规模比较大,但随着面积的增长,人口密度未来可能会下降”。除了城市的更新外,流动人口、单身人口、老年人口这三者将会新增巨大的住房需求。

 

       针对房地产的走势,巴曙松指出,如果房地产价格继续上涨,很可能形成大规模的金融资源积压,既给金融体系施加了压力,也扩大了制造业创新的成本。今年的市场阶段性复苏,除了疫情控制得力之外,利率下降、流动性相对充足也是很重要的原因。

 

       保持大致的稳定是目前的主基调。国务院也强调,“不把房地产作为刺激经济的手段”,避免房地产这一行业占有过多的金融和经济资源,积累经济风险。

 

       巴曙松强调,“还是要把金融资源引入到产业升级、技术创新、融资结构调整这些方向来,双循环框架下,我们理解房地产市场要把它放到我们当前城镇化发展的阶段(中后期)、房地产供求结构转变的阶段(供求大致平衡,局部失衡)上来,房地产市场继续上升的空间不大”。

 

       最后,他指出,广场协议之后,中国需要借鉴不同国家的应对模式,尤其可以从日本的应对模式中吸取经验和教训。
 
       巴曙松还就校友提出的相关问题给予回答。有人提问,内循环应当如何应对当前部分国家联盟去中国化的趋势?“疫情之后,想要完全做到逆全球化,进行市场分割的可能性不大。”他说。
 
       巴曙松谈到,要防止的是不包括中国的全球化,把握全球供应链调整的趋势,自身做好相应的调整。同时,激发内需,吸引国际供应链布局,防止脱钩。保持供应链平稳,避免中断,做好更有效率的布局。
 
       另一个提问是:网上关于房价有两种观点,一种是疫情过后,全球经济货币超发以应对疫情影响,房价还会继续上涨;另一种是,居民杠杆率已到极限,房价走到了长期债务周期的末端,马上将会掉头向下。哪种观点更可能发生?
 
       巴曙松表示,目前看来是分化的趋势。在人口持续流出的三四线城市,无论如何量化宽松,房地产市场需求依然不足。而由于疫情影响,人口密集的大都市吸引力下降,无法简单地用量化宽松来分析具体情况。
 
       北上广深的房地产和三线房地产的走势会有什么不同?他解释,主要需要看该三线城市位于哪里。在自然演进的情况下,人口向中心城市聚集,中心城市成本变高,部分人口回流,形成卫星城,再相互连接形成城市群。
 
       “目前我们处于中心城市成本上升,人口开始往周边流动的阶段,所以如果是中心城市周边的城市,机会还是很大的。”他说。
 

——华科论道·系列活动——

 
       “华科论道”由华中科技大学校友总会指导,华中科技大学北京校友会主办,是一个大型线上校友对话的活动。每次活动邀请校友嘉宾,以微信群为载体,以最近的时事要点为主题,面向全球校友进行分享,每次对话1-2小时。
 
       此前,“华科论道”已成功举办十三期,在这个平台上,汇聚了知名创业者、企业家,学者及专家,探讨了“5G与人工智能”“贸易摩擦升温下的中国经济新方向”“健康产业的发展趋势与投资价值”“新型冠状病毒肺炎诊治专题”等话题。
 
       “华科论道”活动旨在进一步汇聚校友资源,团结各地校友,扩大校友凝聚力,构建起全球校友的线上交流平台。活动也得到了学校、校友总会以及各兄弟校友会的大力支持。
 

——会长致辞——

 
       本次活动由华中科技大学北京校友会副秘书长、中国青年报记者王景烁作主持,华中科技大学北京校友会会长、物美集团CEO张斌参与并致辞。
 

       张斌提到,纵观以往多期活动,变化的是内容,不变的是北京校友会的初心。北京校友会始终致力于为大家提供丰富的信息支持,做大家的“望远镜”、“指南针”,通过进一步汇聚校友资源,团结各地校友,构建起全球校友的线上交流平台。北京校友会一直希望能用智慧知识为校友们创造更多可能。

 

——巴曙松经典金句——

 

 

 

——巴曙松直播——

 

巴曙松分享直播

长按识别二维码

即可进入回放页面

 

(本文转自华中科技大学北京校友会微信公众号)