巴曙松以三次房改为出发点，回顾了中国房地产市场的历史进程。第一次房改，住房投资权的下放引发了一波投资的浪潮。1978至1998年的20年里，新增了46亿平方米的住宅，初步改善了居民的住房条件。

       1998年，中国迎来了第二次房改，全面取消福利分房，住房走向市场化。住房市场化迅速提升了中国居民住宅投资在GDP中的比重。

       第三个阶段的房改可以归纳为2009年到近两年，巴曙松将其定义为吸收流动性的金融化阶段——房地产市场作为一个吸收货币的池子，为中国十年内没有出现大规模通胀发挥了重要作用。同时，中国居民杠杆率大幅度上升。

       但他同时指出，问题也很突出：核心城市房价过高。北京房价指数涨幅和房价收入比，已远远高于伦敦、东京、纽约这样的大都市。年轻人买房压力极大。

       巴曙松称，房地产对金融体系的稳定非常重要。“如果房价真的大幅度回落，回落到了密集加杠杆购买时期的水平，那么银行的资产质量压力会非常大”。

       目前中国的城镇化率接近60%，刚刚超过世界平均水平，尚处于快速发展的后期。各个城市之间的差异非常大，不同地区梯度明显。通过国际上的方法预测，未来十年，中国还处于城市化快速增长的阶段，但速度会相对减弱。

       与此同时，人口会相应增长两亿左右，还会带来房地产市场的需求，人口流动会发生变化。但是，巴曙松指出，城市化水平高并不一定意味着国家富裕，典型的例子是拉美的城市化模式。

       巴曙松把人口流动方向划分为三个阶段。2000年到2010年，基本往东南沿海集中。2010年到2018年，一部分人群开始回流。2018年到2030年，会是几个典型的城市群发展路径。“未来人口流动格局的区域分化会非常明显”，他说道。

       相比于其他国家尤其是发达国家来讲，中国的城市数量不少，但大城市规模不够。未来一个重要发展趋势是，小城市规模保持平稳，大城市持续成长，形成城市群的格局。

       针对这样的发展模式，国内曾有过激烈的争论。他介绍，一部分专家认为为了避免交通及污染等大城市病，应当分散开来，支持小城镇的发展。另一部分专家认为，要重点发展大都市圈，享受大城市发展过程中的就业、创新等方面的红利。

       近几年来，虽然很多人因为过高的生活成本称要逃离北上广，但大城市里有更好的公共资源、更多的发展机会、更聚集的产业，所以，大城市的人口聚集程度还是在稳步上升的。

       巴曙松介绍了目前的趋势：二手房市场在发展，年轻人的换房需求在增加。“房地产调控政策要适应不同阶段的房地产需求，降低房地产流动的成本，培育一个有深度的房地产市场，这才是关键。”他表示。

       同时，租赁需求正在上升，但目前来讲数量还不多。一个原因是，为租赁者提供的利益保护配套还需改进。

       对于开发商而言，近期的“三条红线”政策影响较大。一是房企剔除预收款之后资产负债率不能大于70%，净负债率不能大于100%，现金短债比不得大于1。这背后是要打破房地产行业传统的高杠杆、高周转推动房价不断正循环增长的模式，传统的扩张模式已经不再适用。

       巴曙松指出，目前房地产开发商的行业集中度正在不断提高，TOP100开发商的占有量超过80%。从2009年到2019年，行业的高速增长期已接近尾声，地价上涨，开发商利润下降，融资成本差异很大。

       “总体来说，中国的城市圈处于发展期，人口规模比较大，但随着面积的增长，人口密度未来可能会下降”。除了城市的更新外，流动人口、单身人口、老年人口这三者将会新增巨大的住房需求。

       针对房地产的走势，巴曙松指出，如果房地产价格继续上涨，很可能形成大规模的金融资源积压，既给金融体系施加了压力，也扩大了制造业创新的成本。今年的市场阶段性复苏，除了疫情控制得力之外，利率下降、流动性相对充足也是很重要的原因。

       保持大致的稳定是目前的主基调。国务院也强调，“不把房地产作为刺激经济的手段”，避免房地产这一行业占有过多的金融和经济资源，积累经济风险。

       巴曙松强调，“还是要把金融资源引入到产业升级、技术创新、融资结构调整这些方向来，双循环框架下，我们理解房地产市场要把它放到我们当前城镇化发展的阶段（中后期）、房地产供求结构转变的阶段（供求大致平衡，局部失衡）上来，房地产市场继续上升的空间不大”。

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