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 金融市场发展前沿系列讲座(十四):李胜利博士阐述REITs发展的国际经验及启示


来源:   发布时间:2017-11-27 16:11:19

        11月24日晚7点,金融市场发展前沿系列讲座(十四)在华中科技大学经济学院101教室举行。上海中城联盟投资管理股份有限公司董事长助理、上海社科院特聘研究员李胜利博士作了题为《REITs发展的国际经验及启示》的精彩报告。

        讲座开始之前,本次讲座主持人、金融系副主任张学功博士向各位同学介绍了李胜利博士的学术履历。经济学院院长助理宋德勇教授代表学院聘请李胜利博士担任学院金融专业硕士导师和中国金融研究中心客座研究员。

       在讲座中,李胜利博士首先对REITs(房地产信托投资基金)的概念进行阐述,并从组织结构、股权结构、资产结构、收入结构、收益分配等五个方面对REITs的要素进行了阐述。接着,李胜利博士讲解了REITs的基本架构,以及法律和投资两方面的特征。从不同角度划分,REITs主要分类为契约型和公司型,权益型、抵押型和混合型。李胜利博士对REITs的各种类别进行了详细对比,从设立目的、产品实质、组织形式等各方面进行全面仔细的讲解。

       随后,李胜利博士结合实际数据梳理了美国、日本、新加坡及中国香港REITs市场的发展历史及现状。总结了REITs市场发展的四点国际经验:一是房地产市场下行是REITs推出的较好时点;二是法律制度完善是REITs健康发展的制度保障;三是税收优惠政策是REITs快速成长的重要动力;四是成熟的资本市场是REITs有效运行的微观基础。

    在介绍国际经验的基础上,李胜利博士向听众详细介绍了我国ABS和类REITs市场。近年来,我国ABS市场发展迅速,其中涉房类资产证券化产品主要包括类REITs、CMBS/RMBS、租金收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等。他指出,我国的类REITs产品具有一定的中国特色,同成熟市场的REITs产品相比,在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异,这正是我们需要努力的方向。

       为了帮助听众建立起对市场的整体性了解,李胜利博士深入浅出介绍了中国的房地产基金市场概貌。他指出,房地产投资基金是产业投资基金的一种,它通过向投资者发行收益凭证募集资金,专门用于房地产行业的投资,所获利润在扣除各项费用(管理费、中介费等)和税金后向投资人进行分配。广义上讲,房地产基金主要分为公募(REITs)和私募(PERE:房地产私募股权投资基金)。我国当前的房地产基金主要以私募为主,主要是开发商融资的补充渠道,以债权融资为主。随着房地产市场的变化发展,房地产基金对房地产项目的股权投资也不断增多。目前主要的投资形式有债权融资、夹层投资和资产投资。

       最后,李胜利博士从我国房地产市场的发展和变革出发,对REITs在我国的发展提出了自己的思考。他认为,我国发展REITs有四点重要意义:一是发展REITs有利于加快建立房地产市场长效机制;二是发展REITs能促进房地行业转型发展;三是发展REITs有利于丰富地产行业的融资渠道;四是发展REITs有利于加快对层次资本市场建设。同时,目前我国发展REITs仍存在不少障碍。他提出,我国应从四个方面来构建发展REITs的良好市场环境,分别是明确REITs行政监管主体、完善REITs信息披露机制、加强REITs信用评级建设、培养REITs市场专业人才。此外,李胜利博士还从组织结构、管理方式、收入分配和税收方式等多方面对我国REITs制度设计表达了独到见解。

       华中科技大学经济学院金融系代昀昊博士对本次讲座作了简要点评。他表示,REITs为同学们提供了关注投资的新视角,而非局限于课本中的股票债券;另外,REITs基金在我国处于发展初期,具有很大发展潜力。对投资者而言,REITs能为中小投资者提供投资房地产行业的渠道,对于基金管理者,REITs是一种投资组合,能为其管理提供便利。最后,代昀昊博士指出,REITs基金当前面临监管、税收以及基金公司如何约束或激励基金经理等问题,这些都值得同学们深入研究。

   在点评环节之后,主讲嘉宾还与听众现场互动,回答了在场师生所提的相关问题。

        李胜利,经济学博士,2006年毕业于上海财经大学金融学专业。现任上海中城联盟投资管理股份有限公司董事长助理,上海社科院特聘研究员。曾在中央人民政府驻香港联络办公室、上海市国资委、上海市人民政府发展研究中心任职。长期跟踪研究宏观经济、金融市场、房地产市场、国资国企改革等领域,主持和参与多项政府重大决策咨询研究。在《财经研究》、《上海证券报》等期刊公开发表学术论文30多篇,参与《危机经济学》、《金融之王》等多部著作的翻译工作,曾获“中国发展研究奖”、“中国证券业协会优秀科研成果”等荣誉。

 

 

    
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